近几年，我一直在研究税制改革多重目标、多重效应问题。关于房地产市场和房地产税，有以下五个关键问题值得进一步探讨。

　　一、保障轨、市场轨双轨统筹

　　第一，在中国方方面面都关心的房地产，及房地产相关的有效供给和整个市场体系建设运行问题之下，房地产市场如何健康发展？按我的说法，首先要把“保障轨”和“市场轨”通盘考虑，放在一起，作双轨统筹。在实际生活中，现在可越来越清晰地看到这个框架。不是简单讲市场，是要把托底的供给和市场怎样更好提供商品房、产权房等相关事情放在一个体系之内，形成统筹。这几年，决策层反复强调保障房。从棚户区改造开始推进建设，到确定年度总目标和各地任务目标，三令五申，逐步改进；从原来多达十几种的保障房形式，到现在主要归并在公租房和共有产权房上，这都是进步。

　　随着城镇化及其他原因，房价节节高升，在这个过程中，需要运用经济手段形成更有效的长效调节机制。结合国际经验看中国现在的社会经济情况，应该让房地产税发挥作用。这方面当然有不同意见。任志强就一直强调：从实证数据来看，美国和日本推出房产税之后，并没有改变房价上升局面，所以这个税对房价的调控、对房地产市场减少泡沫没用。对此我不同意，经济生活中有那么多变量，你仅说一个因素和另外一个运行结果，把其他变量都抛开了，不符合最基本的经济学认识和科学方法。要所有变量合在一起考虑，要问一下，为什么在复杂因素综合作用之下，日本、美国等发达经济体一定要推出住房保有环节税收？如果不推出，他们的市场会变成什么样子？这才是真问题。

　　从逻辑分析可以知道：保有环节的税收，改变利益相关者的利益预期，对于供需，是促进两者走向平衡，而不是扩大之间的矛盾；是缓解矛盾，而不是扩大矛盾；是减少泡沫因素，而不会扩大泡沫因素。在供需分析上，我做过这方面的文字表述。中国未来几十年，中心区房价将呈上升曲线的基本趋势明显，保有环节的税收会使这个曲线的斜率降低一些，走势平稳一些，特别是减少大起大落的震荡因素，这就是正面效应。它除使房地产市场更健康、减少泡沫之外，还会带来其他的效应。比如中小户型的房子会成为更多人的选择，从而提高土地的集约利用程度。前期已经形成的空置房，在利益驱动之下会由持有者自主投入市场，优化市场的供需状态，提高资源配置实际效益等。从社会整体角度看，是应该肯定的，显然也有它的必要性。

　　二、需有分税制财税机制匹配

　　第二，结合中国经济社会转轨，我要特别强调，中国的市场经济需要有分税制财税机制匹配。上世纪90年代初邓小平南巡后确定了走市场经济之路，接着就要解决在中国怎样匹配一个间接调控体系框架。所以1994年的财税配套改革就顺理成章推出了，之后我们看到了一些正面效应。但问题是1994年改革方案是在种种条件制约下形成的，需要深化改革，慢慢淡化过渡期的一些安排，使之走向更稳定、更成熟、更符合改革意愿的制度安排。

　　但是有些重要方面改革受阻。从1994年到现在，省以下体制没有真正进入分税制状态：地方税体系没有成型；基层财政困难、土地财政、隐性负债等等。这些问题在1994年以后轮番成为社会关注的重点热点。板子打在分税制身上？还是打在分税制改革受阻、改革不能真正深化上？这是重大的认识分歧，对这个分歧怎样解决，决定以后整个中国的改革思路。从这个角度，我们已做了大量工作，通过书籍、文章等论证：为什么认为这个板子打在分税制身上，是打错了地方。我国的市场运行还要跟全面开放以后国际上经济体间的竞争合作相匹配。既然看到这个大势所趋，看到全局要求，别无选择，必须把地方税体系与整个分税制体制安排通过改革推到位。而在这个方面，房地产税就是地方税体系中不可缺失的重要主力。作为地方税，它与地方政府职能向公共财政方向转变有明显的内洽性质，地方政府专心致志优化本地公共服务和投资环境，主力财源建设问题就可以一并解决了。