城镇房屋租赁纠纷利益冲突化解机制研究

   作者简介：上海市闵行区人民法院课题组，上海市闵行区人民法院课题组成员：尹学新、韩伟清、林霞、龚漾。

　 内容提要：当前，在国家对房地产交易进行严密调控的宏观背景下，房屋租赁市场交易异常活跃，纠纷数量亦大幅上升。房屋租赁纠纷频发，租赁市场不稳定性突显。租金的高涨与低收入群体的住房需求间之矛盾不可调和，因群租而引发纠纷屡见不鲜，社会和谐面临挑战。房屋租赁市场的种种乱象，对社会稳定和综合治理造成了严峻的考验，因此，全面分析房屋租赁纠纷类型，深入剖析纠纷诱因，研究相应治理对策，具有理论及实践意义。本文在分析近年租赁纠纷案件基本审理情况的基础上，以纠纷主体不同类型为切入点，提炼其间利益冲突的基本类型，从政府、市场、个人等层面分析房屋租赁纠纷主体间利益冲突难以调和之根本病因，并以此为据，探讨纠纷主体利益冲突之多维化解途径，力求从拓宽审判思路、填补立法漏洞、创新社会管理等方面，发掘彻底化解城镇房屋租赁纠纷主体间利益冲突的有效路径。

　　关 键 词：房屋租赁/利益冲突/化解途径

　　当前，在国家对房地产交易进行严密调控的宏观背景下，房屋租赁市场交易异常活跃，纠纷数量亦大幅上升。出租人对租金的看涨预期，使其以解除合同为手段实现上调租金的目的，房屋租赁纠纷频发，租赁市场不稳定性突显。租金的高涨与低收入群体的住房需求间之矛盾不可调和，因群租而引发之纠纷屡见不鲜，社会和谐面临挑战。房屋租赁市场的种种乱象，对社会稳定和综合治理造成了严峻的考验，因此，全面分析房屋租赁纠纷类型，深入剖析纠纷诱因，研究相应治理对策，具有理论及实践意义。

　　一、房屋租赁纠纷主体利益冲突类型化分析

　　(一)房屋租赁中利益冲突之基本表现形式

　　城镇房屋租赁纠纷案件的审理主要体现为纠纷主体间之利益冲突与协调，实践中，利益归属方总体可区分为出租者、承租者以及管理者三方，基于追求各自利益最大化的倾向性，三方利益不断碰撞，矛盾自然不可避免。出租者方面，作为房屋产权人或转租权享有者，其在租赁关系中势必处于优势地位，而其利用此地位上之不对等优势，以非法转租、非法群租、恶意上涨租金、恶意解约、怠于履行租赁合同义务等不当手段侵害承租方利益的可能性较大，极有可能引发矛盾。如非法转租行为将导致大房东与承租人、次承租人间之利益冲突，又如非法群租行为可能引发业主与业主间、业主与物业间、业主与政府部门间之利益冲突，再如恶意提升租金必将导致租赁合同双方利益难以协调，等等。

　　承租者方面，其在租赁关系中虽属被动、弱势地位，但作为房屋的实际占有者，其同样有引发矛盾之可能性。如未经同意非法转租、未经许可改变房屋结构、迟缴或拒缴租金等等。受租赁市场高额利益驱使，当前社会中存在专业转租人此类群体，其以租赁后群租他人为牟利手段，由此引发各类纠纷者不在少数，其间便存在大房东与承租人之间、承租人与次承租人之间、周边业主与租赁关系当事人之间，以及租赁关系与整体社会和谐间等之利益冲突问题。

　　管理者方面，作为楼市调控政策的制定者与政策法规的执行者，在政策制定中，其与租赁关系产生利益协调之宏观关系，在政策执行中，其与租赁关系产生管理与被管理之利益冲突。此类矛盾通常作为引发租赁乱象的环境诱因，探索矛盾最小化之最佳途径的必要性亦不可小觑。

　　实践中，该利益冲突具体可区分为“出租人—承租人”、“承租人—次承租人”、“出租人—次承租人”、“承租人—承租人”，以及“管理者—缔约者”等五类冲突类型。

　　(二)出租人与承租人间之利益冲突

　　1.出租人租金收益与承租人转租收益间之利益冲突

　　动机上，于房屋产权人而言，其将名下之房产用于出租他人，旨在充分发挥闲置不动产之使用价值，具体体现获得高额租金收入。当前，租赁市场投机群体数量庞大，作为承租人的公司或个人利用市场信息不对称等优势地位，将租赁房产转手高价出租于他人从中谋取高额差价利益者不在少数。通常情况下，有转租权之承租人将租赁房产用于转租他人牟利系市场经济下租赁市场的常态，出租人、转租人各自收取租金，二者互不相干。但实践中，如出租人因觊觎承租人之高额转租收益恶意解除租赁合同，①以及承租人私自转租、群租谋取高额租金后拒绝返还租赁房屋②等房屋租赁纠纷时有发生，究其本质，即出租人与承租人争夺租金利益而引发之矛盾。